Pese a que el modelo de proyección para 2026 anticipa un crecimiento nominal del saldo de cartera hasta los $140,46 billones (un incremento del 7,75%), los indicadores de actividad comercial señalan una fase de enfriamiento.
El sistema financiero colombiano cerró el ejercicio fiscal 2025 con una profundización en la penetración del crédito habitacional, alcanzando un saldo de cartera de $130,4 billones. Este resultado representa un crecimiento nominal del 11,6% anual, superando el stock de $116,8 billones registrado en 2024. No obstante, el análisis de los agregados monetarios sugiere una transición hacia un ciclo de moderación, influenciado por la inercia de las tasas de política monetaria y el enfriamiento en la preventa de unidades inmobiliarias.
La arquitectura del financiamiento habitacional en Colombia al cierre de 2025 evidencia una concentración estructural en el Crédito Hipotecario Tradicional, el cual representa el 76,5% del mercado con un saldo consolidado de $99,8 billones. No obstante, el Leasing Habitacional ha ganado tracción como un instrumento financiero alternativo de relevancia, consolidándose con una participación del 22,2% equivalente a $29 billones.
Esta composición se completa con una cuota marginal del 1,2% en cartera titularizada ($1,6 billones). La robustez de este segmento es determinante para la solvencia del sistema, dado que la cartera de vivienda ya indexa el 17,5% de los $809,9 billones que constituyen la cartera bruta total de los establecimientos de crédito, lo que vincula estrechamente la estabilidad macroeconómica con el comportamiento del sector inmobiliario.
El balance operativo de 2025 registró la ejecución de 207.600 operaciones de financiación de vivienda (OFV), marcando una expansión del 11,5% en comparación con el ciclo anual previo.
En términos de valor transaccional, se observa una convergencia entre los mercados de inmuebles nuevos y usados; mientras el segmento nuevo movilizó $16,9 billones (114.100 desembolsos) —cifra impulsada por la entrega de proyectos comercializados entre 2023 y 2024—, el mercado de vivienda usada demostró una notable resiliencia al alcanzar los $14,9 billones a través de 93.500 operaciones. Este fenómeno sugiere que, ante la ralentización en las iniciaciones de obra nueva, la demanda se ha desplazado hacia el inventario existente para compensar el déficit de oferta.
Pese a que el modelo de proyección para 2026 anticipa un crecimiento nominal del saldo de cartera hasta los $140,46 billones (un incremento del 7,75%), los indicadores de actividad comercial señalan una fase de enfriamiento. Se estima una contracción del 14,22% en el volumen de operaciones, reduciendo los desembolsos a 178.000 unidades. Este retroceso técnico se explica por un “efecto tijera” multivariado: primero, el déficit acumulado de iniciaciones reportado por Camacol en los últimos 18 meses limita el flujo de escrituraciones actuales; segundo, la restricción presupuestaria en los subsidios estatales debilita el cierre financiero en el segmento VIS; y finalmente, la persistencia de tasas de interés reales elevadas continúa erosionando la capacidad de apalancamiento de los hogares, postergando la decisión de compra en un entorno macroeconómico de cautela.